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阳光网赚冯仑:跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

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人们一生都要和房子打交道,他们会遇到买房子、卖房子、再买房子、再卖房子的事情。人们经常问我买房子的事。人们非常关心当前住房市场的变化方向,是买、卖、租还是投资未来的住房。

因此,我想介绍一下这个行业的现状。经过40年的快速经济增长,中国基本上解决了整个住房问题。你为什么这么说?1978年,城市平均住房面积为1.8平方米,人口超过8亿。目前,人口已增加到13亿,城镇人均住房面积为39平方米,超过日本人均住房面积。这是一大进步。特别是在过去的20年里,快速的城市化,快速的房屋建设,许多房屋增值,许多人靠房子赚钱。

然而,未来,从经济法的角度来看,住宅市场将放缓,进入非住宅阶段,我们称之为“后发展时代”。住房将不再是我们日常生活中的一个主要词汇。为什么会有这样的变化?五个因素已经改变。

首先,中国的人均国内生产总值已经达到近1万美元。世界经济增长的规律是,当人均国内生产总值达到8000美元后,新房的供应量将越来越少,主要是二手房。例如,当涉及到在纽约推广新项目时,一个项目已经三年没有卖出去是很正常的。纽约每天交易大量二手房,但是新房的增加非常缓慢。欧洲也是如此。经济增长越快,新房供应量越少,交易速度越慢。这是一条规则。

在北京和上海等许多城市,新房和二手房的交易比以前提前了1: 1。只有当北京出售5套二手房时,新房子才能出售。这是人均国内生产总值超过8000美元后的状态。

第二,人口增长。在人均国内生产总值超过8000美元之前,所有城市的人口都增加了,北京和上海每年增加40万至50万。一个城市每年将增加40万到50万人。20年后还会增加多少人?所以新房子是有市场的。目前,所有城市的人口增长率都在下降。北京去年损失了数十万人。当一个城市的人口增长率下降,甚至增加到零或负时,对新房子的需求将会非常小。

第三,城市发展的空间结构。过去,为什么有些地方房价上涨很快,因为地铁过去了,因为附近的居民区被拆除和建造了,购物中心也建了。现在这种基础设施和空间结构已经确定,要建的地铁和要拆除的房屋都准备好了,快速增加的机会就少了。例如,新庄以前没有地铁。房价是10,000元,如果有地铁的话是30,000元。现在不可能再涨价了。地铁开通后,不可能再建一条地铁。大型城市空间结构、基础设施和旧城改造完成后,新房增值速度放缓是正常的。

第四,经济增长。如果一个城市的经济在增长,就业率在增加,个人收入和工资在增加,那么住房改善的需求就很大。每个人都想提高,并将为新的住宅市场提供一些活力。如果就业率在缓慢下降,失业率在上升,个人收入的增长率在下降,新房就没有多少支撑力了。当经济周期上升时,房价也会上升。当经济周期相对下行,个人口袋变浅时,新的国内市场缺乏支撑。

第五,心理期待。金融政策带来的心理预期,比如遗产税,如果你为你的孩子买了一栋房子,并且支付的税款超过了房子可能带来的附加值,你会为你的孩子买一栋房子吗?还有房产税,目前方向明确,征收法律、规范、细节不完善。如果征税开始呢?

在未来,如果前四个因素不支持增加,你将成为你的孩子的负担,当你想得到房子,这将有新的期望。然而,汇率和宏观经济的变化也会影响人们购买或不购买的决定。一般来说,如果税收高,利率高,人民币疲软,每个人对买房的期望都会差不多。另一方面,如果税收越来越低,利率越来越低,人民币越来越坚挺,我们买房的期望就会增加,因为我们口袋里的财富在增加。

这五个因素决定了房地产市场未来是增长、转变还是停止。

从我个人的判断来看,我们已经进入了一个特别重要的转折点。住宅快速开发和销售的时代已经结束。也就是说,“发展时代”已经结束,我们开始进入“后发展时代”。“发展时代”是住房建设、住房销售、住房购买、住房投资和城市化快速发展的时代。

因此,我们判断,从2016年起,中国整个住宅市场将进入一个相对稳定的时代,增量市场将放缓。在许多城市,导致房价持续上涨的五个因素中至少有三四个已经失去了作用,这意味着那里的房价必须保持稳定。这是一个基本的判断。

当然,“发展时代”的结束并不意味着我们不能买房子。例如,之心网赚,一些发达国家现在的人均国内生产总值为6万美元。他们中的一些人也造房子,但是他们都建在第四条线以下的城市里。在过去的20年里,中国的住宅公司主要是在第一线,所以将来他们将不得不从第一线撤退到第三或第四线。在一线城市没人关心你。这座城市完成住宅开发任务后,其经济发生了转变。

帮忙打字赚钱比茅台还赚钱?晓程科技收问询函 发电业务等受

根据程潇科技的半年度报告,该公司太阳能发电业务的毛利率高达98%。

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9月25日晚,深交所官方网站披露了程潇科技的“半年度报告询证函”(以下简称“询证函”),要求上市公司就七个问题做出书面说明,回复截止日期为10月10日。《询证函》首次关注程潇科技太阳能发电业务毛利率达到98%,同比增长14.21%。

《新京报》记者了解到,近年来,这一毛利率超过了同行水平,甚至超过了贵州茅台约91%的毛利率水平。深交所要求程潇科技解释2017年稳定发电后该业务毛利率大幅上升的原因和合理性。

不仅是发电业务,深圳证券交易所也对黄金销售业务、电能表产品、流动性风险等方面提出了质疑。与此同时,程潇在非洲等海外市场的项目也受到关注。

发电业务的毛利率极高

电能表收入下降81%

根据程潇科技半年度报告,公司太阳能发电业务毛利率高达98%,同比增长14.21%,高于同行业相关业务的毛利率。据收入核算,太阳能发电业务占程潇科技主营业务收入的比重最高,已成为程潇科技最大的业务。

然而,电能表产品原本是程潇科技最大的业务,也下降到第三大业务。根据半年度报告,电能表产品的收入和毛利率均大幅下降,收入同比下降81.12%,毛利率同比下降29.78%。深交所要求程潇科技详细说明该业务报告期内收入和毛利率大幅下降的原因和合理性,以及公司主营业务是否发生变化。

深交所指出,2017年发电已经稳定,该业务的毛利率仍呈现大幅增长。根据年报,程潇科技太阳能发电项目于2016年开始正常运行,当年毛利率仅为40.87%,接下来两年分别达到79.85%和81.92%。

另一项主营业务黄金销售收入为1084.76万元,同比增长84倍,但毛利率同比下降35.77%,同比增长54.88%。程潇科技曾在半年度报告中提到,由于全球金融市场剧烈波动的影响,黄金市场运行的不确定性进一步加大,市场风险加大。该公司拥有加纳两个金矿的股份。黄金价格的波动将在并购层面对公司的利润产生一定的影响。

有流动性风险

流动资金突然增加

在此次调查中,流动性风险也受到了关注。2019年上半年,程潇科技货币基金余额仅为1786.8万元。由于年初债券本息减少81.69%,一年内到期的非流动负债余额为1499.3万元。同时,在本报告所述期间,新增短期贷款9300万元。深交所要求程潇科技根据上市公司的现金流、还款安排、项目建设需求等因素披露公司是否存在短期债务风险。

不仅如此,深交所还指出,人们对程潇科技的固定资产和在建工程的最终余额存在疑问。程潇科技固定资产和在建工程期末余额达到2.05206亿元,固定资产和在建工程期末余额与收入之比达到4.89。根据申婉的行业分类,该指数在电子行业的246家上市公司中排名第八。

与此同时,程潇科技收到与其他业务活动相关的现金2484.63万元,比去年同期增长18倍左右,其中过去收到1223.8万元,去年同期收到0。

这次,程潇科技被要求解释固定资产和在建项目账面价值高的原因,已发行货物的账面价值与历史经营之间的巨大差异,网上赚钱,过去付款的突然增加,以及与相关公司的关系。

海外市场项目关注

与加纳电力公司的欠款沟通有待披露

半年度报告指出,程潇科技在中国主要从事集成电路设计和电力载波芯片业务,并参与一些地方电网相关的招标工作。海外工作主要从两个方面进行。一方面,它积极与加纳电力公司沟通,敦促支付应收账款。另一方面,稳定了现有项目的正常运行,完成了燃气电站项目的准备工作和金矿项目的顺利运行。

该询证函要求程潇科技披露目前正在运行的重大海外项目中的“线损降低及相关电网改造项目”。本项目是程潇科技全资子公司BXC公司的一个项目,对心电管辖的阿克拉地区45万个旧电网进行工程设计和改造,为原用户(包括工业、商业和民用用户)更换和注册电表,进行智能化改造,在此区域建立高效、自动化的集中复制网络,并在此基础上优化供电线路。

然而,由于加纳用电管理的现状和心电图支付缓慢,加纳BXC和心电图在2017年签署了补充协议。双方同意清理已完成减损项目的三个站。BXC将把与已完成的三个站相对应的所有资产(包括运营管理权)移交给心电图。

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目前,新区的结算方式和以前的欠款尚未与客户加纳电力公司达成协议,项目的安装已经停止。程潇科技表示,各方目前正在协商排除诉讼,以解决相关问题。

根据《2018年年度报告》,加纳等非洲国家一直是程潇技术的重要海外市场。程潇科技曾在其年度报告中指出,该公司的海外业务领域主要集中在非洲和东欧部分地区。在国家“一带一路”发展战略的号召下,面对加纳、南非、哈萨克斯坦等国际电力市场的发展机遇,公司先后推出了一系列电力相关项目。该公司还提到,由于加纳作为发展中国家的地位,存在某些实际困难,诸如应收账款等各种问题正在得到协调。

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